现场直播:首届中国城市(镇)运营商大会

  我是本次中国城市(镇)运营商大会的主持人谢红玲,非常高兴能够主持“首届中国城市(镇)运营商大会暨2014中国城市(镇)运营商百强推介活动”。在活动开始前,请允许我代表主办方对各位领导、各位嘉宾以及媒体朋友的到来表示热烈的欢迎!

  伴随着党的十八届四中全会和APEC会议的圆满召开,中国的经济发展也因此再次走到了十字路口,而城市(镇)运营、房地产业作为经济发展的支柱产业,早自房地产开发的大盘时代开始,就已经陆续涌现出了一批领袖级的房地产开发企业,由此,时代也赋予了他们一个新的称呼——“城市(镇)运营商”。城市化进程的不断演进及新型城镇化建设浪潮的席卷而来,让这个新名词、让这股新生力量在中国蓬勃蔓延发展。

  新的经济发展环境也要求中国政府将推动城市(镇)开发由追求速度向追求质量转变、由政府主导向市场主导转变、由同质化竞争向差异化发展转变、由硬环境见长向软环境取胜转变,使城市(镇)开发以及开发企业成为构建开放型经济新体制的“探路者”和培育产业竞争新优势的“排头兵”。然而,在这些转变的过程中,想要真正蜕变成为一个合格的城市(镇)运营商,并非那么简单。未来中国新型城市化的机遇在哪里?发展的方向在何方?“探路者”和“排头兵”们将面临哪些新的机遇和挑战?城市(镇)运营的好的样本在哪里?等等这些将成为我们今天大会聚焦的话题。

  非常荣幸,经过大会组委会不懈地努力和坚持,今天的活动邀请到上百位重量级嘉宾来到现场,相信通过各位业界大腕及专家们精彩观点的呈现和交锋,我们对行业的未来能够看得更加清晰、透彻。我相信本次大会将充分体现“新常态、新思维、再出发”的大会宗旨。

  现在我们的活动正式开始。首先,让我们以热烈地掌声欢迎各位重量级嘉宾,他们是:

  中商集团(亚洲) 投资有限公司总裁、全联房地产商会酒店投资商会执行会长冼锋

  世联行集团副总裁、顾问事业部董事总经理林蔚、正威集团地产总经理田原、华平基金北京董事王倩、盛世神州基金首席执行官李万明、北京华凯副总张亚静、中信滨海新城投资公司副总经理蓝宇、铁建领瑞资金副总经理达峰、大成律师事务所梁笑准、凤凰网城市频道总监叶一剑、周建莉、原《中国房地产报》主编刘凯、华创证券研究部杨现领博士

  还有现场来自全国各地的近百家房地产企业及其项目的代表、全国各大知名媒体的主编和新闻记者朋友们,在此,我谨代表主办方地产中国网向大家的到来表示最热烈的欢迎,谢谢大家。

  下面,我郑重宣布,“首届中国城市(镇)运营商大会暨2014中国城市(镇)运营商百强推介活动”现在正式开始!

  首先有请我的领导,中国互联网新闻中心主任、中国网总裁李家明先生上台致辞,有请。

  非常高兴在国家会议中心与各位相聚,首先我代表中国互联网新闻中心和地产中国网,向出席首届中国城市运营商大会暨2014年中国城市运营商百强推介活动的各位领导、各位来宾和新闻媒体的朋友们,表示热烈地欢迎和衷心地感谢!

  在中国经济新常态大背景下,新一届中央政府积极推进新型城镇化,去年12月,中央城镇化工作会议召开,确定将发布新型城镇化规划,今年3月国家新型城镇化规划出台,6月十一部委联合发布关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知,并选取国家级试点进行农业转移人口市民化成本分担机制,城镇化投融资机制等方面的多项任务探索。最近,国务院召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会,确定了62个试点城镇名单。政策护航,不少地产企业积极转型城市运营商,成为中国经济转型期的有生力量,当然,各地也不乏政绩工程败笔和开发运营企业实力弱、能力差、时运不济造成的空城,为城市留下难看的伤疤。在中央倡导的新型城镇化大幕拉开之际,总结国际实践经验,树立样板,学习国外先进经验,开启新思维,促进产业上下游联动已成当务之急,为此中国互联网新闻中心、中国网联合全联房地产商会及其他权威机构,举办中国城镇运营上大会,意义尤为重大。在此,感谢一直以来支持中国网、支持地产中国的朋友们!正是有了大家的支持和帮助,才使我们打造了在业界独树一帜的中国城镇运营商大会及中国城镇运营商百强,希望这个活动逐渐成为深具行业影响力和权威性的大会,为业界搭建起交流平台,树立起一批榜样,提高城市开发运营总体水平。

  再次感谢各位朋友一直以来对中国网和地产中国网的积极支持和帮助,正是在你们的持续厚爱与关怀,加上谢红玲总编辑领衔的团队的努力,地产中国这个专注于房地产业资讯传播与服务的新媒体,始终坚持客观、公正、真实、准确的报道原则,引导正确的行业舆论导向,访问量不断上升,影响力和美誉度与日俱增,主流媒体的价值与作用愈加明显。希望大家一如既往地支持中国网和地产中国。

  最后,我提前祝贺即将揭晓的中国城镇百强企业,同时预祝此次盛会取得圆满成功。谢谢大家!

  主持人:感谢领导对我们工作的肯定和支持。回顾今年的房地产市场,十八届四中全会的最新精神可以说为整个新经济、为房地产市场都注入了一剂强心剂,一系列的改革措施,为未来行业的发展指明了方向。那么未来整个中国经济的走向会是什么样的,我们的城市建设、房地产业又会走向何方,是否会对我们的行业大发展有更强的支持,我想这些都是大家期待知道的。今天我们非常荣幸邀请到了国务院发展研究中心宏观经济研究部的张立群教授,来给我们做他的观点分享。有请张教授。

  我今天要讲的是2015年的宏观经济形势和政策取向,和我们的会议内容相联系,我重点谈一个观点。我认为中国经济增速的回调,有望在明年触底。我们在过去的几年中,有一个增速换挡,这个增速换挡是大家关注宏观经济都共同所感受到的。这个增速换挡就是说从2003年到2007年两位数的高增长,从2008年、2009年、2010年这三年的应对国际金融危机,我们出台了一揽子计划,随着一揽子计划的撤出,中国经济的增速开始调整到7到8之间。这个调整过程我觉得有望在明年基本上到位。今年中国经济增长我个人的观点是7.4%,明年可能是略高于7%。所以增速换挡的调整应该在明年大体上完成。

  我的根据主要是和三大市场需求的变化走势相联系,因为经济增长主要是依靠市场需求,从企业来看,主要依靠定单。从消费这驾马车来看,它的增长始终保持比较平稳,如果对这条曲线做一个平滑,基本是沿着11%的水平线月份消费的同比实际增长率还是10.8%,消费的表现第一个和消费的活动性质有关系。我们每个人、每个家庭都追求比较平稳的生活,因此大家在消费开支上不希望有很大的起落。第二,我们最近这几年稳增长的过程当中,在保就业、保基本民生的工作取得了显著成效,就业形势没有出现换挡,居民的收入增长没有出现换挡,因此它支持的消费,保持了这样一个平稳的增长态势。

  今年1到9月份,新增就业1070万人,去年新增就业1741万人,包括今年前三季度,城乡居民人均可支配收入,按照可比价格同比增长8.2%等等,这些数据都表明了,明年消费这个指标仍然会保持一个大体平稳的增长态势,这个就为整个经济回调的底部提供了重要的支撑。

  第二是2014年出现了由低到高的变化,比如今年9月份出口增长15.3%,10月份出口增长11.6%,都开始表现为两位数的增长。出口这个增长既有一些特殊原因,也有一些趋势性的原因。这里边第一就是世界经济,我认为世界经济在国际金融危机之后现在大体上进入到第二个时期,第一个时期就是通过政府的力量来稳定货币金融体系的阶段,而今年随着美国量化宽松的结束,我认为开始进入到在货币金融体系大体稳定的背景下,实体经济的逐步恢复的过程。所以从目前来看,美国经济、欧洲经济都是在恢复的过程当中,尽管欧洲经济现在面对的困难和风险还多一些,但是它也结束了负增长。

  我们出口所面对的国际市场环境,它的稳定性比前几年是有改善的,第二个就是我们出口企业也在经历由弱转稳的态势,出口竞争率原来依靠低成本,随着劳动工资、土地水资源价格、矿产资源价格,包括人民币汇率的升值,利率水平的提高,低成本的竞争能力会在很快的消失。但是在这样的过程当中,来自于研发能力的提高,品牌竞争力的提高,包括职工队伍素质的提高和成本管理能力提高,最近这几年出口企业所做的艰苦努力、所累计的新的出口竞争能力正在逐步生长当中。所以出口企业出口竞争力从单项的下滑开始转到此消彼长的变化,在这个过程当中,我认为出口竞争力的变化开始向平稳的方向发展。今年出口同比增长5.8%,全年有可能达到6%,明年有可能达到7%,这也对增速换挡这样一个底部提供了重要支持。

  第三个就是投资,今年中国经济增长下行,我认为主要的因素来自于投资。2013年中国投资增长是19.6%,但是今年1到10月份投资同比增长只有15.9%,所以投资增长的回落是今年经济增长比去年回落0.3个百分点的主要原因。在投资增长当中,我想两类投资是最重要的,一类是房地产投资,一类是基础设施投资。

  从房地产投资来看,和我们这个会议的题目联系就很紧密了。我认为房地产业现在进入到一个转型和调整的过程,转型和调整的过程,原因最直接的一个是拿地难,一个是卖房难。之所以拿地难就是因为房地产开发企业是围绕着市场来盖房的,人在什么地方,买房的需求在什么地方,这个房子就盖在什么地方。而中国城镇化到目前这个模式是大城市主导,我们658个城市当中是有几十个大城市的人口增长来主导我们整个城镇化的进程,这就导致人口在大城市过度集中。北京去年常住人口2115万人,北京市还有一个数据,有800万左右的人,没有申请暂住证,实际在北京发展,如果把这些人加上的线万人。这么大的人口规模在北京,北京的房地产市场需求潜力可想有多大。所以房地产开发商向大城市集中、向北京集中这是必然的,企业总是跟着市场走。但是当房地产企业都集中到大城市的时候,拿地的竞争必然非常激烈,所以大城市的土地价格上涨也就是一个必然的结果。

  在这样一个背景下,不是说每一个开发商都能够拿到地,所以从拿地的竞争当中,就导致了房地产行业的重新洗牌。过去大家都来做房地产,八仙过海,鱼龙混杂,现在就开始做一些筛选。

  再就是卖房难,卖房难的原因从大城市来讲,主要是买入的预期所导致的,而这个预期的形成和三四线城市房地产销售价格的实际下降是有关系的。而三四线城市房地产市场的困难和前些年有很多开发商觉得在大城市发展空间太狭窄,开始另找出路,到三四线城市、到中小城市来寻找出路是有关系的。而这种寻找出路的活动和三四线城市政府的造城运动是不谋而合的,所以过去这些年,确实三四线城市有很多楼盘迅速发展建设起来,包括在中西部。

  但是过去中国经济增长是增速换挡,制造业、服务业的发展不仅没有加快,反而步伐在减慢,所以三四线城市、西部地区的产业并没有和城市的发展同步的来加快,因此这些城市缺少产业、缺少就业、缺少人气是一个必然的结果,所以卖房难不可避免。

  在这个背景下,2013年开发商陆续重返大城市,发现三四线城市没有市场,但是三四线城市房价的实际变化,包括有一些被炒作的城市,像资金集中比较多的温州、鄂尔多斯,房价都出现下降,会通过媒体来传播,会使大城市的买房者相信大城市的房价会降,因为他们看到不动产的登记在推进。像北京自住型住房明确价格比商品房要低30%等等,所有这些都对买房预期有影响,大家都认为房价会落。而房价一旦下降,给买房者带来的好处是值得等待的,所以持币待购在大城市有普遍的发展,这个发展导致了全面的卖房难。

  在拿地难、卖房也难的情况下,房地产开发企业面临着严峻的选择,拿地要用很大的努力去竞争,但是拿了地之后卖房还得拿出浑身解数去实现,在这个时候房地产业的调整就出现了过于剧烈的模式。在这个调整背景下,很多开发商现在处于退出或者要休眠,因为现在现房卖不掉,拿地也没有钱,所以很难再拿地建房。去年房地产投资增长19.8%,今年10月份同比增长只有12.4%。我们分析明年经济换挡能不能够有一个新的挡位,我们把它找到,房地产的调整是很重要的。

  我个人认为,经过我们的积极努力,房地产的转型和调整,有望向一个温和的模式来改变。

  第一个卖房难的困难我认为是可以缓解的,大城市不缺少买房的需求,北京3000万左右的人口,如果按照每户三个人,就是一千万户左右的家庭。但是北京去年的调查,我了解到的数据,全部的住房数量600万套左右,所以在北京我们看到年轻人的居住是非常窘迫的,北京有一个北四村,村民六千人左右,在那租房的年轻人九万多人,很多年轻人都是在一个很狭窄的空间当中在生存。北京的买房需求我认为潜力是非常大的。随着年轻人的发展,年轻人发展的成功,年轻人在北京建立家庭,这种刚性的买房需求在北京的发展我认为是源源不断的。还有很多改善性需求,在北京发展15年到20年的人,孩子大了,老人需要照顾了,购买能力也提高了,他肯定有把小房子换大房子的愿望。

  所有这些都意味着大城市不缺少买房需求,特别是在持币待购将近半年以后,累计的需求存量我认为是比较大的,在这个时候首先市场在纠正买入的预期,大城市的房价,特别是北上广深一线大城市房价并没有出现太明显的下降,为什么没有明显下降?我个人观点是,开发成本相当高,这个和拿地难紧密相关。既然大家都要在大城市竞争拿地,那大城市的地价肯定便宜不了。我从媒体看到,今年上半年北京西城区有一个夏家胡同的地块,最后成交价四亿多元,后来楼面销售价格每平米不能低于9.6万,这就是北京的销售成本。如果开发商不愿意亏损卖房,不会大幅度让利去降价。大城市房价之所以不会特别明显的下降,和高昂的开发成本有直接关系。

  在房价不降的背景下,市场会下买入预期纠正过来,等待房子来结婚的年轻人,如果等了半年房价没有太明显的变化,和他的预期相去甚远,而他看好的楼盘别人开始去买的时候,我想他可能就不会再等待了。所以目前从10月份来看,我们大城市房地产市场的回暖,就表现了市场价格的实际走势,正在改变买入的预期,持币待购的现象正在消失。在这个背景下,政府在房地产调控政策方面也做了很多重要的调整。比如说49个实行限购的大城市大部分取消了限购,在买入预期开始改变的时候,取消限购会产生积极的推动作用。另外更重要的是,房贷政策的调整,现在是认贷不认房,你只要把房贷都还完,再申请按揭贷款,都按第一套房来对待。这个对大城市改善性买房支持的作用是相当明显的。

  北京原来买第二套房,首付最高的是到70%,但是如果按照第一套房首付是30%,这样对改善性买房者银行资金的支持力度那是明显加大的。从这些因素的变化来看,我认为大城市的房地产市场销售正在开始回暖,从上海、北京、广州、深圳等等现在都有不同程度的表现。而这个变化一旦开始,预期的改变会带动房地产的销售形势比较快的趋向好转。

  从10月份房地产销售指标来看,销售情况已经出现了改善。与此相联系的开工面积、拿地的情况都开始出现一定的改善,当然这个情况只是一个开端。

  另外,拿地难,我们大城市要想拿出更多的土地支持住房建设,如果从根本上来改变土地供给不足的矛盾,这是很难的。但是缓解我认为是有可能的。北京原来的建设供地只拿出20%左右支持住宅建设。北京的城市规划,特别是地下基础设施的完善,更加科学、更加合理,按照新型城镇化的要求,提高城市的土地利用效率,在这个里边还是有潜力可挖的。

  从长远来看,就是新型城镇化,从大城市主导转向城市群主导,在这样一个转变当中,我们就可以使得中小城市缺少人气的情况得到根本的改变。通过政府公共职能的加强,基础建设职能的加强,规划职能的加强,真正使城市群范围内的大中小城市公共服务实现均等化,基础设施配套水平实现均等化,在这个背景下,产业和人口的布局就必然会出现积极的调整。中小城市缺少人气,卖房难的情况,就会出现根本的改变。房地产的这种供地难,就会从根本上得到缓解。当然这两者之间的衔接是需要时间的,需要很多方面的攻关。但是至少从提高大城市的供地潜力,政府还是有作为的空间,这个方面如果我们加大工作力度,那就可以使在大城市拿地的竞争有所缓解。

  通过努力,有望使得卖房难、拿地难的程度有明显的缓解,进而使房地产业的调整和转型从比较剧烈转向比较温和。这一点一旦实现,整个房地产投资增长就有望由弱转稳,可能稳定在10%左右,这对明年的投资增长是非常重要的。另外,基础设施投资目前无论从项目的选择上,还是从资金保障上,未来都是可以保持20%略高的增长水平,从资金来看,我们现在地方债的存量正在加快进行甄别,通过这个甄别,银行债款转期等可以继续完成。

  另外,地方债的发债制度,也开始在摸索试点和摸索经验,中央财政赤字率去年只有2.1%,政府债务余额占GDP比重也只有50%左右,财政还是有潜力来支持基础设施投资的。

  另外,基础设施还有很多的工作要做,包括新型城镇化要求的基础设施体系的建设,包括城市地下基础设施的补课,包括国土治理,大江大河,包括高铁网、铁路网、高速公路网、公路网等等多个方面,这些方面如果和发达国家比较,要想使我们基础设施为长远发展提供更完善、有力的支撑,还有大量的工作要做。所以基础设施投资我想既不缺项目,也不缺钱。特别是前不久发改委批准的16条铁路建设项目,还有几个特高压输变电项目,总投资额是7600亿元左右。整个投资增长从未来的发展趋势来看,是向着走稳的方向在发展,明年有望保持在16%左右。所以综合分析,我认为明年的经济增长大体上会趋于平稳,比如说出口增长在7%左右,投资增长在16%左右,消费增长按照实际增长率在10.5%左右,按照这个来测算,2015年经济增长略高于7%。

  我们在“十二五”期间宏观调控完成了增速换挡,在明年大体上可以做这个判断。在这个基础上我们要适应这样一个中高增长的新常态,适应这样一个市场供求由供不应求转向供大于求竞争加剧的新常态,适应成本水平提高而不会再下降的新常态,在提高企业的竞争能力、提高企业的效益方面下工夫,向这样一个集约的、质量效益型的、清洁型的生产转型,这些方面我们取得实质性的进展之后,为我们未来把握更高水平的发展机遇创造了条件,也就是推动我们国家经济发展方式出现了实质性的转变,这个方面的改革、体制机制的完善、责任制度的完善正在对它进行多方面的支持和保障。这些可能就是“十三五”我们国家经济工作需要完成的最重要的任务。

  关于当前的宏观经济形势和未来的走势我就谈这样一些简单的观点,供大家参考。谢谢。

  主持人:非常感谢张教授从宏观到中观的分析和预测,我从中捕捉到了一个非常令人欣喜的词,叫触底反弹,我想这是一个良好的信号,也是我们在座所期待的。但是如张教授所讲,土地在减少,住宅市场的需求在下降,这些都已经是不可逆的,而大城市主导向城市群的转变,这个主导的转变这个趋势也是清晰的了。如果我们在座的各位企业老总们,继续走规模开发这条老路,恐怕前景就不再那么辉煌了。那么大家怎么办?从开发商转向城市运营商,无疑是在座各位最明智的选择,但是这条路一定是难的,究竟该怎么走,我想还是听听我们的商会领导怎么说,下面我们就有请另一位主题演讲嘉宾,全联房地产商会秘书长钟彬先生做主题发言,他的题目是“中国城市化运营和中国房地产的下一步”。我特意说明一下,他的发言是综合了他本人和聂会长两个人的智慧,会长因为身体原因今天临时不能到场。

  钟彬:今天讲的内容全部是聂会长的观点,因为这是聂会长做的PPT,早上发给我的,我把聂会长的观点跟大家一起来分享。

  商会一直在研究房地产的下一步会怎么走,房地产的确在现在的态势下它的商业逻辑跟过去已经不太一样了,会出现什么样的情况。聂会长用了习主席在APEC的语录,改革带来发展、创新带来进步,改变+创新带来胜出、因循守旧没有机遇。聂会长认为现在市场的层面是四个因素,一个是高位盘整,涨幅下调,负增长持续,现在是软着陆的态势。还有城市、地区、企业间差异化加大,这条随着我们商会最近密集型的调研,感觉非常强烈。第三是资金全线趋紧,最后是去库存压力加大。

  同时政府层面也释放了积极的信号,包括限购、限贷的放松,货币政策点向宽松回归积极,棚户区改造力度加大。

  现在的国房景气指数,昨天的数据是94.76%,还是低于100点,两次最低点都在94点左右,我们景气指数不太理想。第二张表是08年到14年房地产总体情况,投资、金融机构贷款、销售面积、销售额,平均房价与平均房价的涨幅,不管从哪个因素来看都不是特别景气的时代。

  再看一下城镇固定资产投资与房地产投资的关联,现在两个都在下降,关联度还是蛮高的。一个是房价,房价涨幅从2013年的1、2月份的涨幅18.8%,到了一年以后的7.7%,下来以后全部是负增长。截止到现在是负0.2%。

  这是全国10月份十大城市新建住宅价格的指数,四个城市在上涨,北京、上海、深圳、南京,其他的同比涨跌都是跌,只有上海涨幅比较好,所以为什么最近会看到我们重要的房地产企业依然还会在买地,而且都会在往北京、上海集中。

  这张表是特别有意思的表,是70个大中城市新建商品住宅价格变动情况,2011年是全线上涨,不涨的只有一两个城市。它的周期,到了2012年的时候,我们最糟糕的时候应该是有50多个城市价格在下降,只有十几个城市持平或者上涨。再过一年,我们会发现全部又回到了全线上涨的情况,周期两起两落。到了2014年9月份只有一个城市持平,69个大中城市新建商品住宅环比全部是下降的。两起两落,而且周期从2011年到现在不到四年的时间两起两落,市场有比较大的变化。

  这是华尔街日报根据我们统计局数据做的关于价格的变动幅度,也是这样的曲线%。今天上午我跟任会长在汇报,最近商会见了美国的助理国务卿,座谈的时候,本来是谈投资美国,结果他反过来问我们,中国房地产怎么样,会不会崩盘,会不会很糟糕,如果你们的崩盘或者很糟糕,会全面影响我们美国的经济和世界经济,所以华尔街日报对中国经济、中国房地产也是非常关注。

  为什么说是高位盘整呢?10月份的数据,销售数据仅次于2013年,远远高于2012年、2011年甚至是2010年,这就是我们说我们在高位盘整。销售数据同样如此,10月份销售面积仅仅比2013年低一点,但是也高于2012、2011、2010年,高位盘整,全面下行。

  这是2009到2014年房地产开发企业到位资金分项对比情况,企业自筹资金4697亿元,自筹资金那么多是为什么?真的是自筹资金吗?我们自己会感觉到很大一部分企业是用表外业务或者股权融资,都算做了自筹资金。为什么会是这样呢?资金其实还是做的是融资,但是有两个下降,一个是个人按揭,三个是预售款在下降,销售还是不太有利的。

  再看房地产的待售面积,其中包括住宅面积一直在上升,所以很多城市的待售面积、库存压力非常大,库存压力里面已经是拿到预售证的。拿到预售证之外,还有很大量的,有将近一亿平米,已经是拿到规划许可证了,所以待售面积和压力会非常非常大。

  再看开发增速。从2013年一直到现在也基本上是下行的趋势,从最高的19.8%是2014年的高点,到现在是12.4%的投资增速,一直在下降,而且这个投资增速里面一个是投资的能力,另一方面反映出投资的意愿,这个投资意愿跟大家分享,因为房地产商会有一部分企业不是我们的传统做房地产的,是其他行业进入的,在2013年到2014年一个非常大的趋势是外行业进入我们这个行业的纷纷把它的资金开始撤出。在2009年、2010年、2011年、2012年迎来了一个高潮,就是他们的资金进入到我们这个行业,但是到今年纷纷在退出。

  土地购置面积增速,2014年一直是负增长。有些大企业、上市公司完成业绩必须有一个惯性,还得去买地,但是同时我们看到有些城市原来以为是自己,土地价格不会太高,卖不出来,市场效益不好,所以政府也在囤地。到了现在来讲,市场越来越不好,也扛不住了,也得不断的释放土地。我们已经面临着十几家比较大的企业,最后政府给他们施加了很大压力,说过去我们对你支持很大,现在你需要去买地,所以也在博弈,是不是底价买地。所以年底很多企业都面临着买地的问题,最近我们去了很多城市做调研,最后他买地还不完全是来自于自身的意愿,很大程度上是来自于地方政府给它的一种压力。我们在做调研的时候,我们发现在投资意愿里面大幅度下降,他们讲了如果现在销售形势不太好的情况下,能不买的地都不去买,可买可不买的就推到以后去买,实在不行的,比如这块地一定要出让的,才会去买。到年底了,我估计这个压力有上市公司的业绩压力,同时也有来自地方政府的压力。我最近在两个月的调研当中,感受非常明显。

  商品房销售面积和销售额增速,从环比来讲也是一直持续的,到2014年年初,商品房销售额的26.3%和销售面积的17.3%直接跳崖,到现在基本没有翻过盘。很多人讲这次的拐点的趋势不是结构性的,可能是周期性的往下面走。

  本年资金到位增速,也是从26.5%到了3%,因为资金全面收紧,而且尤其是中小房地产的民营企业压力非常大,还有一类企业是根据过去发展的惯性,不断通过自己的快速增长,想通过“三高”,高杠杆、高房价、高地价、高周转来形成逻辑,由于现在没有高周转的可能性了,高房价也不能支持了,所以就面临最大的压力是来自于这些企业。

  影响当期房价的因素,一个是景气指数,一个是上证指数。聂会长提出来房地产要关注两个问题,上有土地供给制度的改革和房地产金融体制的创新,这两个不做顶层设计是有问题的。下游是关注的传统商务、智能化、物业管理。上游是土地加产业加金融,下游是服务加管理,中间的下端是开发加销售。

  为什么聂会长提出来这个观点呢?其实2004、2006年房地产商会就专门做过关于土地财政的报告,那时候还是49.56%,去年就已经到了60%。由于中国有个独特的土地金融,所以84城的土地抵押贷款到了7.6万亿,这是国土部的网站公布的数据,去年销售价格是8.1万亿,土地抵押贷款就7.6万亿,所以形成一个独特的景观就是土地金融。

  还有一个情况是银根、地根的互动效益,地价领跑房价,越跑越快,这就是房地产土地交易价格指数和商品住宅价格指数。去年一个直辖市的市长在纽约跟我们见面,这个市长跟我们敬酒,说希望好好发展房地产,但是不要涨低价、不要涨房价,涨房价压力很大。但是我回敬他的时候说,我们在保证房价稳定的时候,是不是政府也能够稳定住地价呢?其实房价和地价是非常相关的因素。

  关于土地红利再分配的问题,也是聂会长讲的比较多的问题。聂会长特别提出两次失血,由于我们的两次用地,一个是20年前开启的国有土地70年使用权制度,使得农村土地同地不同权,使得房地产行业进入门槛很低。十年前形成的招拍挂制度,农村集体用地并没有得到土地增值红利,两次用地政策的变化,进而形成了土地为抵押的土地金融,使得房地产的开发贷款和地方债务平台的抵押品,农村土地两次失血,现在到了补血的时候。这两次失血的代价,农民也许会用生命来换取。包括最近昆明八个人最后都死掉了非常大的悲剧,背后反映的就是农民的失地,没有同地同权同价,最后农民用生命来换取。

  低利率管制与确定的套利机会,聂会长提出晚买不如早买,租房不如买房。美国如此,欧洲也是如此,这是全球的基本的惯性。

  我们的广义货币,就是M2,从2007年只有40万亿,到了2014年是120万亿,七年涨了三倍。货币发行量与房价的关系几乎是完全同轨的,所有曲线图的样式都是一样的。

  房地产上游讲到土地,还有关于金融方面,它的金融属性聂会长讲三个属性。房价的攀升促成了房价与租金的长期脱离,空置房遍地,促成了限购。开发贷在很长时间是开发商的唯一渠道,所以就推高了房价,促成了限贷。当初限贷、限购政策租金趋紧,催生了房地产基金等工具,促成了夹层融资,使金融市场、理财市场难以规范,其结果是推高了房价。在这一轮里面,赚钱赚的最多的其实是金融机构,信托和一些银行,当通过一些表外的融资,其实他们是固定收益,是绝没有风险的,把风险全部推给了房地产企业。现在很多城市我们听到的话是这样的,只要能不亏就不错了。所以包括很多重要城市,包括除了北京、上海之外,北京很多地价如果按正常算也是算不过账来的,但是还是很多企业去拿地。但企业收益稳定吗?确定吗?所以对房地产金融属性的正确认识里面,我们认为它既可能可以抬高房价,也可以平滑房价,可以前期用各种基金的介入,通过REITs资产证券化的介入,这次真正是可以破局了。银行持有的抵押贷款,资产政权化,就是CMBS,我们也拜访了CMBS和REITs的机构,希望平滑房价。这是政府怎么来通过顶层设计来解决我们的房地产创新。

  其实在上游里面,从企业来讲,我们如何去创新呢?其实你会关注什么呢?关注它的投资、关注它的产业,这种也会给你的风险降低,关注一些新的商业模式的存在,过去的商业模式就是制度性的土地红利,未来的商业模式是什么?一定是一种商业模式优化下的产业红利,这是我们房地产未来的一种希望。所以从上游来讲,要关注土地、关心金融、关心产业,下游要关心服务与运营,传统商务,电商冲击和互联网采购机遇并存。商会也在积极推动这个事情,是把移动互联、互联网和金融做全面整合,这一定是有前途的。还有第二个是智能化、绿色技术和产业化的结合,也有很大的变革。最后是物业管理,大数据时代的社区服务。我们现在到什么程度了呢?商会大概一周有两到三次论坛在全国,今天下午也会谈到这个事,几乎所有人都会谈一个问题,就是关于最后一公里,我们的社区带来的巨大的商业机会,我们都认为房地产的机会会从增量到存量,从开发销售到运营管理,运营感觉里面包括养老产业跟地产怎么结合,它是个服务业,包括旅游地产怎么盘活,否则全部会死掉。包括传统商业底商怎么运营,社区商业怎么运营,有很多很多解决方案,有很多很多商业模式,有很多很多新技术、新思想不断跟我们做相互的整合,也会诞生一些新的产业、新的机会。这就是聂会长关于讲到房地产的下一步她的思考。谢谢大家。

  主持人:谢谢钟秘书长的精彩分享,让我们对行业的下一步有了更深刻的认识和判断,下面我们还有更精彩的环节,是来自五方的代表,一起探讨新城镇、新玩法,有请嘉宾们上场,他们是:

  感谢全联房地产商会和中国互联网新闻中心的支持,让我们有机会搭建了一个多方对话的平台。我们台上的各位和台下的各位有一个共同的愿望,就是让城市更智慧,更绿色,更人文,从而为我们的广大人民提供更好的生活。这也是我们本届论坛的主旨。今天到场的五位嘉宾非常有代表性,他们有市场的参与者,学界的代表,还有政府的代表,可以说是建设美丽城市的最重要的几支力量。

  我曾经听一位老师讲,他说城市一定是市长、市场和市民三人舞的游戏,只有这三方跳的开心我们的城市才是美丽的,我们的人民生活才是美好的。所以非常荣幸,也非常开心,我们今天能够把几方的代表聚集在这里。

  今天的议题既然是针对新型城镇化的,我想首先要请我们台上的专家们和大家解读一下,新型城镇化究竟新在哪里,它给我们带来新的机遇是什么,这条路如何走?它和旧的,以往的城镇化有什么不同?在座有专家,还有企业领导,都可以来谈论一下。既然是一个比较宏观的话题,先请城市经济研究学会的秘书长谈谈您的看法。

  张巨功:首先很高兴参加这样的对话会,也很赞成这个会议的主题“三新”新常态,新城镇,新玩法。我的要实现这三新,我们要狠抓变字,围绕这个变字,我讲三个观点。

  我觉得在十八大之后,特别是四中全会以后,我们召开这样的主题会议,对我们的城市运营和城市让生活更美好的前景一定会起到很重要的推进作用。我觉得就目前而言,城镇化发展到现在的历史阶段,城市开发运营,改革开放以来到现在的历史阶段,我们怎么抓一个“变”字,实现这样一个新的主题的要求,要狠抓四个转变:

  第一个转变,要由原来的城市运营开发,由政府主导,要转变为市场主导。十八大明确提出了在新的历史时期,我们要由找市长变成找市场。过去我在城市政府工作过,大小事,不找市政府,不找各级政府,解决不了问题。所以在城市运营当中,各种审批手续以此为例,不找政府怎么能解决呢。

  十八大明确提出,要由市场决定资源配置,这样一个根本思想决定了城市运营必须在理念上实现这样的根本转变。

  第二个转变,是实现开发运营内容的转变。就我的看法,我觉得我们多年来城市运营可以说主流是房地产开发,我称之为以房地产为主流的固化开发,也就是说我们多年开发是以房地产、道路、河流、矿产这些物质形态的开发。

  所以我觉得在新的时期,我们要有单一的固化开发转移到多元的开发,特别是城市的文化底蕴的挖掘,品牌的挖掘,城市特色的挖掘。我们在开发内容上提出一个观点,要多元开发,实现魅力城市。

  第三个转变,开发目标模式的转变,我们由追求高楼大厦,规模速度转变到突出特色,在特色基础上创新拓展。

  今天晚上在凤凰资讯里面有这么一个故事,介绍了意大利的米兰建筑学家和生物学家合作,要建垂直森林式的大楼,我估计在座的不少朋友看到这个信息了,我觉得很有启发。人与自然的融合,现实与历史的融合,我们要把城市建设的更美,必须延续它的原有的特征,在这个特征的基础上创新,拓展。

  第四个转变,开发运营目标宗旨的转变。我们多年来,特别是改革开放以后,各个城市在改革的形势下,发展很快。所以各种开发上的模式在我国出现,但是有一个共同的目标宗旨是追求经济效益为目的,或者是为主要目的。

  我觉得我们在现在要在追求经济效益的同时转变到实现、完善城市功能的转变,城市要让生活更美丽,要给人民群众带来更多的福祉,必须实现城市功能的转变,不光是要解决住房,而且还要怎么住的好,吃的好,玩的好。全面的给群众提供方方面面的满足,方方面面的服务。这样,我们才能打造一个新型城镇化,实现以人为核心的城市化,给人带来幸福。谢谢!

  主持人:非常感谢张秘书长为我们今天的高端对话破题,你讲的三个转变,我想真的是我们从以往的城市化进程的推进转向一个新型的推进方式的几个方面。我想我们台上有一位著名的观点杀手,也是学者型的开发商代表,就是任总,我想他对房地产行业还是对城市的运营,都有深刻而独到的见解,有请任总。!

  任志强:张秘书长刚才讲了第一个转变,是把政府主导的行为转变成市场行为,我觉得挺难的,我们政府不会把它交给市场,所以城镇化要想有新的玩法,如果没有改变第一个观点的转变,几乎是不可能的。

  什么是城市运营商,大家可能觉得开发商就是城市运营商,其实不是,其实是我们坐在台上的政府代表,政府决定的往哪修路,修污水处理厂,修学校或者医院都是由政府决定的。城市的运营实际上是以政府为土地为经营产品的一种运营。

  当政府把路修了,学校配了,然后就可以把这个地卖高价了。当他把旧城拆了,就可以把这个地卖高价了。刚才钟秘书长代表聂会长说了那个表上大家可以看到,土地的出让收入在逐年的提高,而且在城市中的市政收入中的比例越来越高,相当于65%、70%。

  在这种情况下,土地就成了政府运营的发财工具,所以才出现了张教授讲的买地难的问题,这个直接影响到中国未来城镇化。在我们国家的政策转化过程中,曾经多年出现过一个争议,我们的文件当中你可以查查历史说,第一个是叫城市化,一个是叫城镇化,一个是新农村建设,这三者之间转过来转过去,不是第一次提了,现在仍然提出新型城镇化,你们算过没有,李克强总理提出三亿人的进城,不管用什么方法,按600个城市算,50万人,现在的城市有的只有30万,如果重新计算就是现有的城市,小城镇当中翻一倍半,可是未来还有3亿人要进来,是不是仍然在这600个城市里面集中,每个城市要增加100万人,重要不再会有少于100万人口的城市。那都是城市化,而不是城镇化,因为在我们的定义当中30万以下的人口才是镇,那就没有镇了,我们只有这么多,是不是把2000多个中国现有的镇都变成大城市,学校、医疗,其他的配置怎么做呢,所以这是地方政府要做的。

  我们觉得如果地方政府的运营商的定位问题不解决,不能完全交给市场的话,这个仍然处在一个政府卖什么地你开发商只能买什么地,政府把桥、路修到哪你只能跟往哪走。我们非常希望由市场决定配合,但是市场决定教育资源、医疗资源的配置这些问题彻底解决,还有很长很长的周期。所以我们只能说新的城镇化或者说新常态的情况下,我们期待出现一个政府逐渐从市场上退出,而市场逐渐成为主体的一种变化过程。

  到目前为止我们还没有看到,从世界的情况来看,大城市的城市化发展过程是不可回避的,1960年全世界只有4个一千万人口以上的城市,整个亚洲一个都没有,那时候只有9亿人在城市,2010年的时候大概有40亿人口在城市,4个千万级以上的城市达到了28个,亚洲16个,中国就有6个,这个趋势不是中国你能回避的,你想城镇化就城镇化,全世界都不可回避的变成了大城市化,即使欧洲已经有城市群的概念,仍然是城市化占主导的地位,特大城市的出现,不管是东京还是首尔,几十年前他们都试图把人口缩减或者限制,当东京和大阪之间修高铁,希望东京人转移到大阪的时候是将近20年前,那时候东京不到2000万人,现在3500万人,高铁修了以后大阪的人反而进入东京了,就像北京和天津高铁修通了以后,反而发现天津人更多的到北京了。这种资源配置决定了中国大城市化仍然是不可替代的一种结果,城镇也许会让位于城市发展。

  我这么多年一直对城镇化提出疑问,我们能不能形成城镇化,至少目前为止,公共资源配置问题上,政府主导地位的情况下还很难解决这样的矛盾,谢谢!

  主持人:果然是观点杀手,上来对张秘书长提出的第一个转变说这是很难的事情,我想在座的州长听到任总的讲话以后,心里一定有很多话想说,而我因为工作的原因,有幸走进了黔西南自治州,也和州长在本次论坛之前有过交流。正因为他们是一个新兴思维的政府,所以我们才特意邀请了他们作为政府方的代表参与我们的对话,还是把话筒交给州长。

  胡洋:非常感谢,来自很多人不知道的地方黔西南。今年元月之前,我也不知道在哪里,由于工作的原因现在在这里工作,从进入的那一刻就有一个很特别的感受,刚才张秘书长,任总也好,讲到很多的观点,我内心很赞同,原因是贵州大家都知道是一个说公园省,公园的形成是因为还没有被破坏,黔西南又在贵州滇黔贵交汇的地方,更加不容易被破坏掉。

  因为运输很困难,工业都没有在这里布局,在这样的情况下,保持了一个比较好的山水的形态。刚才提到新型的城镇化或者城市化的概念,在贵州做起来我觉得尤其艰难。比如说现在说贵州做三件事情,第一个是美丽乡村资料团购论坛)的建设,第二个是新型城市化的建设,第三个事情是区域性中心城市的建设。

  美丽的乡村是为了改善老百姓的基础生活设施条件,让他们的水电基本的生活条件得到满足,城镇化过程中很纠结,首先是人口外流的迹象没有得到改变,由于自身内部产业发展的限制,大量的劳动力都流向了外地,我们州统计是40%的劳动力都在外面家里留下的就是老人、孩子,非常让人牵挂和纠结的群体。在这样的情况下,城镇去建设留给谁用,真正赚钱的人在大城市里面,在家里面都是劳动能够很差的人,不可能从农村再到城镇里面多消费,他只能守在自己的家里,一旦年轻人回来以后,他会选择小的城镇生活吗,他在一个很好的大城市生活以后,一般来说都不喜欢相对小的城市,会选相对大的区域性的中心城市,所以我们运作也非常关心城市发展为谁造城。我们发现在一个区域里面相对大的城市是比较吸引人口的地方,这也是城镇化在欠发达地区面临的重要的话题,全面铺开没有经济条件,在这种情况下,我们解决两头的事情,一头是美丽乡村,让生活在这里的老人、孩子安全的生活下去,一头就是区域的中心城市建设,让相对比较好的风光和我们所说的气候条件,能够使生活在这里的人感觉到优越性。所以在这方面我还是比较赞同这样的说法,其实学习了很多关于城镇化发展的观点以后,我自己觉得这个城镇化的发展要因地制宜,如果仅仅因为这个概念造城的话,这个城市的功能你投入很多的资金,但是最后发现没有人使用这个功能,不能市场化的运作,这个城镇空置在那里,是一种很大的浪费。!

  主持人:谢谢据我所知,黔西南州实际上还在因地制宜的基础上也搭建了一个多种产业组合发展的规划,一会儿请州长做详细分享。我想今天的话题特别有请了两位原本地道的地产商的代表,一个是中信地产的林总,一个是原来星河湾的董事副总裁梁上燕女士,我想很多人都在问,这一年多,燕子去哪了,为什么她会来,被我们两个权威的机构参加城市(镇)运营商的大会,刚好和她过去的一年的足迹有关,请粱总自己披露吧。

  梁上燕:很感谢这个平台,今天在会场看到很多朋友,从我一开始就给任总介绍贵州,妇女的地位也很低,怎么办,我们刚才耳语了几句,因为州长有幸工作当中我们也有所接触,我发现这一届的领导很不一样,回到主持人问我的话,也是九点进来以后所有朋友都问的,你怎么去贵州,你怎么看,我不是以开发的身份在走,我说燕子的脚印停下来了,在过去的短短的三十年,中国走了很多发展国家,上百年的城市化发展历程,我说我用了三年,很高兴今天在这里也许只需要三个小时,就把很多思维跟大家分享。

  我坐在这里才发现,为什么这个标,我们说城镇化,城市当中我们的镇在哪里,坐到这里不一样了,我们的城镇化,大城市都在那里,我们未来发展中继续往高涨还是新型的城镇,云南应该有云南的,苗寨应该有苗寨的,我今天很高兴听到政府说是好,任总说了政策开始出来,但是大家的信心很多没有了,钟秘书长说数据上去,是为了政府年尾的数据才增加的,我们做运营开发的人没有信心,怎么办。我想通过今天的会议我会得到一个解答,从政府、政策、专家的层面已经看到了政府应该怎么转变,过去一年我实地调查过程中,接触了很多的专家和政府,我悄悄进来的时候就跟钟秘书长讲,我这一年没有接触房地产商,因为我在行业里面20年,我调查当中恰恰相反是先不接触我最熟悉的房地产,把他放下来了,接触学者、消费者,接触消费者未来需要什么,需要回到小时候,需要回到人与人之间小时候互相的信任,还有回到安全的生活的环境,这个时候我们在未来的开发当中能不能放下我们过去三十年的思维,进行一种新的转换,我想在今天得到了答案,在新常态下我们能不能以新的思维把过去二十年快速生产以商业追求为最终的目的呢,我自己觉得应该从商到文到文到商的转变,未来的消费者能不能重新的去我们每个城镇,每个发展理念,需要我们开发商改变过去纯粹的钢筋水泥的问题,以当地的地脉,人脉、文脉去改变,让消费者只去一次变成了将来要去一周,一个月,其他的时间交给市场,市场干什么,就是两位专家讲的,用物业服务,运营服务改变未来新的产业。

  如果我们的城镇有新的产业,形态产生,能不能解决刚才州长担心的人口都往大城市走,事实上过去一年,我也看到很多从北京、上海、海口已经发达的城市回到当地,虽然中信很多这样的大集团开始在城镇发展,他们就有了在这些地方招一线城市的人口回到乡镇。这个循环,如果我们像这个花环,如果闭环做的好,我想也是可以的。

  希望我们是在这种思维的改变当中大家得到一个方向,之后我们重新出发,去迎接我们下一个收获的季节,谢谢。

  主持人:谢谢粱总,今天我们研讨的主题是新常态,新城镇,新玩法。粱总刚刚只是把新的玩法挑开了一角,而舞台上另外一位新城市运营商的代表,中信地产的林总刚好带着他的团队在研究新玩法,而且找到了落脚的项目去实践。请林总就此发表您的看法。

  林竹:首先非常感谢主办方,全联商会和中国互联网中心举办这么一个开天辟地的大会,这个会议的主题是新常态,新思维,再出发。整个新的常态我的理解应该是新型城镇化战略的方向下去寻求这么一个新的常态,刚才几位嘉宾,老总表述了思想跟观点,我都发自内心的非常赞成。

  首先第一个新型城镇化,新在哪,很多学者、专家、开发商、运营商都在研究和思索,大家从不同的角度都有自己的答案,可能不完全一致,但是有一点我非常赞成张秘书长讲的,新型城镇化有别于旧的城镇化的非常重要的基点,从政府主导向市场主导转变,这个转变确实很难,但是这是一个过程,我们把十三届四中全会当做一个起点,如果每个跟进或者整个市场主导的漫长的过程,这个城市运营商也不会有前景,所以我们是完全基于这样的判断,这样的历史机遇寻找我们的城市运营商发展的前景。

  前景从何而来,以市场为导向意味着什么,意味着以市场需求为导向,以市场需求为导向再说细一点,就是以客户为导向,在我们的新型城镇化各种理论文章,学术文章当中,客户的表述是人口,新型城镇化从刚才任总讲到的,其实本意就是城市化,城市化讲的就是人口流动。人口流动从哪向哪转,从农村向村镇,从村镇向城镇,再从城镇向大城市转,是否一定是这样的流向,这一个复杂的机制的研究过程。

  刚才我们的州长用他的事实诠释了一个新型城镇化发展的时点,一种新的情况。并不是所有的城镇的人口都一定会得到增长的。那么这个新型城镇化我理解就是以市场为导向的,主导下的机制下的人口流向的过程。

  人口怎么流向,不管是城市的房地产开发商还是城市运营商都必须要研究城市的需求,城市的需求基础是人口的需求,从我们的实践来看,应该有两个方面的因素决定了人口的流向,第一个是产业,就业的机会,这次新型城镇化当中,关注到中央的很多文件,已经不仅仅是关注城市规模的扩大,包括人口规模本身的问题,而是讲到产业的问题,产业的发展能够提供大量的产业人口,就业机会,人口会向产业聚集的地方流动,但是产业是否一定按照计划布局呢,这个又要市场回答。当你的计划过头的时候就出现产能过剩,产能过剩企业就倒闭,最终人口流失,最终这个产业决定了人口流动,这么一种内在的逻辑和机制,并不能完全让政府说了算,可能还是让市场来引导,这是一个人口流动的方向。

  第二个非常重要的,城镇化,或者说城市的基本的公共服务产品,公共服务的保障。哪个地方的保障充分,哪个地方公共产品的建设,供给比较充分,人口就会向那流动。刚才说了为什么过去十年,二十年当中我们不断的控制特大城市,大城市的规模,不断的提倡要发展小城镇,小村镇,其结果是与我们政策的导向不完全一致。其中有一个很重要的原因,目前我们的特大城市和大城市相对来说公共服务跟公共配置是充分的。这个公共配置和公共服务谁来提供呢,如果完全由政府提供,钱从哪来,土地财政,假如说不能让它走的太远,假如说地方的债务平台和我们投资平台不能继续存在,钱从哪来,需要从市场来,这个市场我们非常高兴的发现,财政部最近在P2P,这个模式我感觉到是能够有效的动用和利用社会资本来满足我们的城市政府,城镇化的政府提供公共产品和公共服务不足时候的一种有效的措施。

  我们中信在两年前已经开始在广东的濠江进行了这种探索,我们提供了一个60亿的隧道,很多人一听匪疑所思,房地产商为什么做隧道,这个隧道不做整个区域的价值提升不了,产业过不去,人口流动更加不用说了。所以我们在整个地方政府的合作当中,两三年前明确了以城市运营的思路签约,我们整个的协议都是以城市运营的综合协议签的。谈的时候是三年前,签订的时候是一年半前,应该说我们欣喜的看到两三年前的一些操作的思路,路径方向,到后来看到了十八届四中全会以资源为配置的表述当中我们走对了方向,后来讲了乡愁、机遇、文脉,我们非常惊喜的看到我们在濠江的项目探索过程中,我们调动了大量的资源保护当地的风景区,包括红树林极其稀缺的生态资源。我们在整个操作当中得到了地方政府大力支持,因为我们的目标一致了,通过我们的中信平台和资源的调动,把大量的国内外的资源去聚集。最后一句话,就是提高了当地政府向全市的市民提供公共产品服务的能力,因此,我想未来的城市开发商、城市运营商转型发展方向,从我们的实践当中可以得到一定的启发,除了提供市场需要的商品以外,我们同时还要具备为地方政府提供公共产品的能力,我想就讲这么多,谢谢。

  主持人:谢谢,中信地产抢先起步,刚才三位嘉宾都提到了,秘书长率先提出中央的导向是市长到市场,我们三位嘉宾都说了这个事情很难,但是大家在知难而上了,为什么,就是政策给了大家一个商业机会,抢先一步是毫无疑问的。机会在哪,其实我旁边就有机会,我想最后给州长一个分享黔西南的机会。

  胡洋:从我踏上黔西南的时候就热爱上了这个地方,最初怀着游客的心态看这个地方的山水,非常美。生活在其中之后发现山水的美和生活在山水中的人感受不太一样,不太便捷,远离发达的地方,有的地方甚至于感觉生活在那个地方太清静了。作为政府,希望城市发展,这是每个政府都在思考的问题,我们也希望我们的城市能够让更多人支持它的发展。可是我们在这个过程中又很纠结,之前有很多失败的例子,过渡的开发瞬间的爆发式的增长让这个城市一瞬间的消失了,我们想怎么让黔西南这个地方原生态的东西留下来,又得到适度的开发。

  经过一段时间的思考,我们做了几件事情,这绝不是一个广告,黔西南的州府所以地是新沂,这个地方比较典型的特征,有一个万峰林,两万多个山头分布在其中,徐霞客曾经这里两次,留下两句话,天下山水何其多,唯有此处峰成林,万峰林是在贵州八山一水一分田的情况下有一个叫坝子的地方,里面生活的是布依族的老百姓,他们自然的在山脚下,在水边上建立了民居构成了山水田园的风光。

  由于有这样的风景结构,还有一个峡谷,马力河(音)峡谷,然后是一个万峰湖,我们想怎么样保的住山水,留的住田园,必须要有大手笔,我们的地方不适合这样做,所以我们现在请国家设计团队构建了一个未来的城市风貌的控制,基本上会是一个有民族特色,但不完全是民族化的和现代建筑相结合的,比山要矮很多的建筑群体,传承聚落,打造小镇的理念,未来的城市建设基本上是镶嵌在山水之中的城镇。

  由于我们的山体喀斯特地貌特别多,所以山体的分布上,我们从空中看发现一个非常好的形态,中间的小河弯曲的流过,小镇自然流落的状态,构成非常美丽的图画,我们发现像一个藤蔓,山体像其中结的果实,我们想未来的城市可能就像这种,藤蔓上生长的叶片,这就是我们构建新型城镇化的构想,这个构想是政府在想,是政府着力的想留得住山水和想法的思路,但是政府没有办法做这个事情,盖成这样的房子,卖这个形态我们觉得不是很好的运作方式。

  我们想黔西南最重要的山水哪都有好,在哪一个地方生活一段时间,谁都会热爱这里,无论是家乡还是客居之地,黔西南和贵州一样,首先有比较好的气候,这种好的气候条件将来在中国会成为非常稀缺的资源,黔西南全年的平均气温是16.9度,一年四季花都会开的地方,这样的地方没有被发现,一旦发现以后,要是我们没有做好准备被发现,是不是会重蹈覆辙,我们想以润物无声的方式让这个地方得到大家的认同。

  作为城市运营商,政府一定是一个经营者,我们希望政府以更多的经营者的理念把这个地方开发好,利用好,把这个地方纯净的空气、阳光和水,能够让更多人享用。从另外一个角度来说,一个好的城市规划首先是集大家之所长,第二个开发过程要集思广益,要得到大家这样的认同;第三个整个运营的产业是靠大家带进去的。如果全部是我们自己主导的话,我觉得这个仍然是非常慢的过程,借此机会欢迎大家能够到我们美丽的黔西南去走走,看看,也许那个地方适合你去看到另外一种风景,也许你会发现这个地方适合养生养老。据我知道我们的主持人谢总一年到过黔西南十几次,她每次去都说回家了,让我们生活在黔西南的人非常感动,希望大家可以探寻一个你不曾去过的地方,了解一个你不曾了解的黔西南,谢谢大家。

  主持人:谢谢州长美丽的邀约,以我亲身去过的感受,那是我们能够找到久违的小时候感受的地方,是人类心灵的故乡。感谢今天台上的五位嘉宾的精彩分享,你们也都是城市运营商,希望你们不管是在台上、台下,能够在自己各位的岗位上为我们美丽城市做出大家的贡献,尤其希望我们台下所有正在运行着城市项目的企业能够拿出你们的行动,改变你们的观念,让我们城市真的为人类生活更加美好城市,而不是经济指标催化的城市,谢谢!

  主持人:各位嘉宾辛苦啦。中国的经济在转型,企业也在转型,作为媒体也在转型,地产中国未来的方向是新闻媒体加上专业媒体,所以在今年在全联房地产商会的支持下,在王志纲工作室的专业指导下,在城市经济协会的大力协助下,我们借助本次大会开启了城市运营商百强的研究,研究需要样本,经过几个月的搜集整理、制定标准、专家评价,最终选出了首批中国城市(镇)运营商百强,其中既有已经先行探索的实践者领导品牌,也有新锐企业。这项研究的背景和意义是什么,我们设定了怎样的评价体系,我们所谓的中国城市(镇)运营商应该是什么样的,有请本次研究的顾问王志纲工作室战略研究院执行院长任国刚先生为我们一一解答,有请任总。

  任国刚:很高兴今天能够跟大家坐在一起来共同研究中国城市运营或者城镇运营的话题,或者说来共同举办这样一个推介活动、样板性研究的活动。我作为这项活动的支持机构,对于城市运营怎么去评判,我们工作室有一些基本的构想。

  大家知道今天的城市运营或者城镇运营,最开始的城市运营商是王志纲工作室2002年在深圳的一次土地博览会上提出来的,经过了十几年的探索、实践,在今年我们国家的新型城镇化颁布之后,从城市运营到城市城镇运营,刚才的高峰论坛上,任志强提出来了,未来的城市到底是大城市为主还是小城镇为主,其实这个问题确实是在学术界、在实践中都是不断争执的,按我们的理解这是很正常的,城市和城镇永远都是存在的,大城市和小城镇其实永远都是存在的,只是说一个国家在发展的过程中,有一个不同的阶段,可能在上一个十年或者上一个十几年的过程中,中国为了推动一个区域的经济发展,为了培养一个区域的龙头,重点在相关区域的中心城市,也就是我们今天看到的上一个十年我们中国整体的战略是大城市战略。

  今天伴随着大城市战略之后出现了一系列的大城市病,大家说北京APEC蓝出现了,为什么?把所有车关一块,把所有产都停下来了,才能实现。大城市病已经制约了中国经济、环境、人文的很多方面,这个时候国家开始倡导去做一些小城镇。小城镇并不是说完全都是小城市,小城镇的核心是什么概念呢?是在大城市周边形成城市群落,这些城市基本是环绕着大型城市为核心,形成了城市功能、城市产业网状布局。比如我们去德国,去法兰克福,法兰克福本来城市中心只有80几万人,可是如果按照中国这种状况,开车20分钟、半小时都含在里头,那它可能也是好几百万人的城市。那些城市就是小城镇,通过高速公路联系起来。

  我昨天去中铁的一家公司,我们发现下一步随着高铁、城际铁路、城市铁路,有效的网络结合之后,便捷性将远远超越大城市。我今天上午来迟了,为什么?其实离得不太远,从星河湾来这里开了一个多小时的车,就是因为堵车。大城市病,我们的区域发展,或者城市、城镇发展,我们认为城市发展和城镇发展是一个平衡的状况。当然经济发展和社会发展也要有个平衡。同样的,城市发展和产业发展也需要平衡。新的城市运营商或者新的城市评价是什么呢?最重要的就是回归平衡,回归城市的本原。

  那么城市的本原是什么呢?城市的本原就是上海世博会说的那句话“让生活更美好”。新城镇化的主题是什么呢?以人为本,不是以经济为本,不是以土地为本,是以人为本。中国上一轮城镇化出现的一系列问题是什么造成的呢?是我们失去了我们最终追求得以本原,我们开始以孤立的经济为主导,以土地为主导,所以中国的城市化在那个阶段中需不需要呢?需要,为什么?一个人想生活的好,一个人以人为本,没有经济基础是不可能做到的。我们经常说安居乐业、安居乐业,你得能乐业,你得能安居。乐业得有职业岗位,得有工作,所以发展经济是不可缺少的。但是你光发展经济了,人不能安居,房地产从一千、两千、三千、五千、一万,到北京现在四万,你完全住不下来了,那行不行呢?也不行,所以怎么能够让城市安居乐业,怎么能够在城市里享受美好的生活,其实这是建设城市的最根本的东西,我们要回归到这样的本原。

  中国的城市化我们看到在快速的时候出现了一系列的问题,土地过度的城市化,空间、结构的失衡,农民工半城市化,粗放的发展,投资性质严重,这都是我们城市化发展过程当中遇到的一系列的问题。新型城镇化其实它是让我们人们静下来,第一个是把速度降下来,第二个是静下来思考思考,第三个寻找到我们做城市到底是为了什么,所以就是要以人为本。

  王志纲工作室是1994年成立,到今天是20年,我们在20年的过程中,前十年我们工作室主要的领域是房地产,今天看到100强当中的很多样本,很多都是王志纲工作室的客户,像星河湾、碧桂园等等。谁有墨竹七尾中特,王志纲工作室之后十年的探索中,很大一部分是在探索城市运营,比较具有代表性的是华夏幸福基业,还有在产业地产里面很有名的联东U谷,还有文化旅游地产等等,都是王志纲工作室在探索过程中的企业。

  在这种背景下,我们评价这个标准是什么呢?就是以人为本,我们评价的标准就是我们工作室说的七个字“安居、乐业、好生活”,我们的城市运营的主要目的是什么呢?要么你是为人们提供生活的起点,要么给人们提供安居的起点,安居并不是暴利性的,让老百姓买不起房的地产商,同时你要为人们提供乐业的企业,或者你为他们提供基础性的企业,比如你是基础设施的企业,等等这些企业都可能是我们认为的作为中国城市、城镇运营的标榜性企业。这里有一些确确实实经过十年的探索或者十年的发展,已经形成了巨无霸的企业,也有一些比如2008年帮助万达从商业地产向文化旅游转型的时候,那时候它资产大概只有800亿,现在它已经达到了3800亿,增加了3000亿,销售额增加的数字也是1000多亿。这种变化确实起到了很大的作用。

  什么叫安居呢?居住条件改善,人人居有所所,乐业就是匹配工作岗位,职业技能培训,好生活就是文化、休闲、娱乐、交际条件改善,生活质量提高,获得精神享受。很多城市运营商大部分是把做土地开发的确定为一级运营商或者土地运营商或者城市运营商,那么土地开发是不是城市运营商呢?一定是,我说的是为安居、乐业、好生活提供综合配套的企业,也有一些轨道交通、基础设施等的企业,比如首创他们做水务也依然是城市运营非常重要的一部分。这就是我们提出的一些基本的构想。

  在我们这次的评审过程中,我们实际上是选择了三类城市运营商,一类是综合型的,集综合配套、城市运营、土地开发甚至住宅、产业一体化的,还有一些是我们特别强调了注重在两个方向,一个是安居的,一个是乐业的,一个是产业型的,一个是住宅型的,这就是我们提出评判的基本标准。我们提出综合型的代表比如万达,它不是说只是做住宅,也不是只是发展商业,其实万达推出的万达城就是以文化旅游为重点,最重要的是为人们提供美好的生活。比如我们去唐山做项目,唐山的领导包括唐山的消费者我们交流的过程中都会说,万达进来之后,改变了唐山人的生活方式。为什么呢?原来到晚上六点钟都回家睡觉去了,万达一开业开到九点多、十点多,丰富了他们的夜生活,可以下了班之后一去逛街、购物、吃饭,改变了一种生活方式。

  华侨城提出来的优质生活,就是为人们提供优质生活,企业的宗旨和定位就是打造优质生活,就是把生活作为重点。

  同样像住宅性的,比如万科、碧桂园,他们同样也是城市运营商,他们也为城市提供了非常适宜人居的住宅。比如碧桂园,也是王志纲工作室1994年做的,提出了为你提供一个城市中的家,恰恰为一个城市提供了最低廉价格的高端的享受生活的房子,这就是碧桂园的核心杀手锏,走到哪儿,都是便宜,按照广东话说,我盖的房子比你自己去盖房子还便宜,这就是它的宗旨,我想这都是我们地产商应该去倡导的一种方式。

  产业运营的方式,推动一个城市和区域产业发展的,比如华夏幸福基业,打造的产城一体或者产业新城,一个北京城有N个孔雀城,也为周边的人提供了相对比较适宜居住的环境。这都是我们应该倡导的。

  尽管百强样本是基于这三点考虑的,这次因为时间的问题,没有非常清晰的把每一个相关指标打出相应的分,并没有按照非常西方式的统计方式来做,因为我们有一个很重要的观点,那就是说你完成了这些统计数据,看起来非常合理,但是每一个权重的系数并不是非常合理的配比,还需要更深入的研究。我们希望今天坐在这儿跟大家一起交流,今天在座的都是这个领域的专家、学者、从业人士,我们希望你们能够给我们提出一些建议,所以我们叫众筹智慧,你心中的城市运营商到底是什么样的,我们的标准一定不会变,一定是安居、乐业、好生活。大家如果在这三个标准的情况下,能够提出一些更细化的评价城市运营商的指标或者未来的走向,我们会非常非常感谢大家。我们也希望把我们这项工作做得更好,在明年第二届中国城市(镇)运营商百强评比过程中,能够起到更大的作用。谢谢大家。

  主持人:感谢任院长的精彩解读,让我们有了技术指标和评判标准。下面就让我们进入2014中国城市(镇)运营商百强榜单发布环节,用技术指标为中国的城市事业和中国人居事业遴选出城市运营的行业翘楚,树立城市运营的学习榜样!为此,我们发布了中国城市(镇)运营商百强榜单、产业园领导品牌、城市(镇)运营商新锐企业,请看大屏幕!!

  (万科集团、万达集团、北科建集团、华润集团、森垚集团、绿地集团、方兴地产、协信地产、华夏幸福基业、山水文园集团、中南集团、中信地产、武汉纽宾凯集团、金融街控股……)

  万达集团、北科建集团、方兴地产、华夏幸福、金融街控股、绿地集团、纽宾凯集团、森垚集团、山水文园集团、万科集团、协信集团、中南集团、中信地产、华润集团

  有请以上企业代表上台,同时,有请中国互联网新闻中心主任、中国网总裁李家明先生、全联房地产商会创会会长、清华校友总会房地产协会会长 聂梅生女士、中国城市经济专家委员会秘书长张巨功先生上台为他们颁发证书。

  主持人:好,有请各个企业代表下台就坐,各位颁奖嘉宾请先留步。接下来我们要揭晓的是“2014中国魅力新城镇”样板项目, 请看大屏幕!

  (魅力新城镇:森垚万峰谷、万科良渚文化村、阿那亚黄金海岸资料团购论坛)社区、山水文园·金海湖、华润希望小镇、梅溪湖国际新城)

  百强运营商和魅力新城镇榜单的揭晓,我们此次大会的整体流程也进行了一半,相信在座的各位都受益匪浅。下午的环节,我们将会针对城市(镇)运营中产城融合的开发模式、融资模式之变以及文旅小镇的新机遇等重要话题进行案例分享,内容将更为精彩,期待各位的继续参与!

  好,我们上午的环节就进行到这里,请各位来宾根据我们工作人员的指引分别用餐!谢谢大家!

  主持人:尊敬的各位领导、各位嘉宾,大家下午好!我是地产中国网新闻中心编辑部主管王莉,非常高兴能够为大家主持下午的环节。

  上午我们探讨了宏观经济和行业大势,下午我们将会有更多具体的运营模式案例和实践经验分享,我们下午的环节将分为三个圆桌论坛,每个圆桌都会有不同的主题,在圆桌论坛环节开始之前,首先让我们来了解一下中国城市(镇)运营的新趋势。

  首先,有请我们今天下午的第一位演讲嘉宾,中国社科院财经战略研究院王振霞博士,她将给我们带来不同的视角,她的演讲题目是《从欧美看中国新型城镇化的金融政策导向》。大家欢迎!

  王振霞:非常感谢大会能有这样的机会邀请我来到这边和各位学习,并且分享我们在中国城镇化发展过程当中的一些研究结论。

  今天下午的圆桌会议主题第一个是由我来汇报我们的研究,关于中国新型城镇化的金融政策导向的问题。给了这个命题作文之后,我们也在讨论如何用国际化的视角来认识中国新型城镇化的特点。我和我的研究团队曾经对世界主要国家,通过人均GDP的发展,就是经济发展阶段的表述,以及城镇化的水平进行了一个国别的比较,这个PPT是从1980年到2013年这么长的时间段等分,86年、96年和13年,中国城镇化和经济发展阶段到底在国际当中处于什么样的位置。

  第一个图是1980年的时候,世界主要国家的经济发展水平和城镇化水平,其中红色的小圆点是世界平均水平,80年的时候,无论是经济发展阶段还是城镇化,中国都处于世界比较落后的位置。那时候我们人均GDP只有300多美金,城镇化水平不到19%。从80年之后,经过十五六年的发展,到了96年,中国城镇化水平比人均GDP的增长水平要快很多,其中大家看到第二张图是96年的时候的发展阶段,当时距离世界的平均水平还是有一定的距离。到2013年的时候,从城镇化的角度来讲,我们已经非常明显的追上了世界的平均水平。我们的城镇化率2013年的时候是53%多,和世界平均水平是比较接近的,虽然计算人均GDP还是落后,但是我们城镇化的进程是非常非常快的。

  从国际经验来讲,通过和发达国家、欧美国家以及亚洲地区的日本和韩国比较,中国的经济发展按人均GDP计算,城镇化的推进,仍然需要很长一段时期。如果来判断一下现在中国经济发展阶段和城镇化水平和发达国家比较相似,我们认为和80年左右的韩国比较相似。按照不变价计算人均GDP,2013年韩国的城镇化率是56%,比我们高三个百分点,我们现在所处的水平和韩国1980年是非常相似的。无论从学术界还是实业界大家都认为中国城镇化率需要继续推进。在这种情况下,在城镇化或需要加速、还需要不断推进的阶段,我们已经出现了在发达国家城镇化历史过程当中,发展到比较高的阶段才会出现的一些问题。

  比说如学术界在总结日本东京都地区90年过度城镇化,由于东京人口聚集规模过大,在这个过程当中出现了一些城镇化过程当中非常令政府、令社会非常头疼的问题,三个M,时间成本的提高,环境污染,犯罪率的提高,社会生活水平的下降。这是日本90年左右对东京都城镇化过程当中的总结。可是现在中国大城市的聚集已经开始出现了这三个M带来的困扰。

  随着城镇化的推进,收入水平在不断拉大。这张图代表了中国城乡收入差距的趋势,特别是在城镇化推进非常快的近十年,城乡收入差距是在不断扩大的。有研究显示,中国城乡和区域收入水平的差距,可以解释60%中国整体收入差距的原因。

  虽然我们的城镇化还需要不断推进,但是推进过程当中也遇到了很多很多困扰政策制定者和研究者的一些问题。是不是就此可以推断说,我们为了缓解社会生态环境的恶化,而放松城镇化率的提高水平呢?其实国际上有很多经验给了我们一些教训,比如在90年左右的时候,很多研究者和日本政府认为东京都地区过度聚集带来的大城市病,严重危害了经济发展和人民生活水平的质量。所以有意的建造东京都副中心,以缓解它作为首都功能区的一些功能。也就是90年的时候,东京推出了首都功能区的分散,建立了七个副中心,来分散它的功能。但是就是因为这样的缓解城镇化过程当中的政策举动,而导致在那个时期日本经济的严重下滑,学术界称为“失去的十年”。从区域经济学的角度来讲,有意的政策来放缓空间聚集,确实对经济发展起到了阻碍的作用。

  从国际背景来看,我们不仅要继续推进城镇化的发展,还要研究什么是新型城镇化,以避免国际大城市在城镇化过程当中遇到的一些问题。

  就金融这个功能,城镇化过程当中金融的逻辑是怎样的演变,要推进新型城镇化需要金融功能的一些转变。无论是提到中国的城镇化还是工业化,还是经济发展模式,从金融的逻辑来讲,都可以概括为简单的以投资拉动,而投资拉动所依靠的就是信贷的整体扩张。在城镇化的背景下,这个金融逻辑是难以继续发展下去的。因为从区域的角度,每个个体、每个局部的都在发展,把局部的行为加总在一起,就会使得国家经济经常处于过热的状态。而这种状态使得制定整体信贷政策的金融系统是非常非常困难和头疼的,也可能会出现顺周期的情况,也可能会出现城镇化和金融政策制定相互制衡的情况。

  在这种背景下,我们依靠金融的政策制定者以及各个部门来创新在新形城镇化过程当中金融的逻辑,应该是一个什么样的方向。从中国社科院以及很多研究机构研究的成果来看,在新型城镇化背景下,金融政策的创新导向应该从大方向来讲可以分为两个大的方向,第一个就是为了满足城镇化发展多层次、多角度、多需求的需要,我们需要建立多层次、系统化的金融体系,要重视地方债、特别国债以及资产证券化等大金融改革的继续推进。甚至有学者提出,为了缓解城镇化过程当中区域发展不平衡和利益均沾的问题,如何协调均等发展和兼顾效率的两个要求,我们可以探索建立用地指标跨区域交易。但是在大金融改革背景下,需要明确的两个方向是,政府和市场的边界到底是什么,以及如何用财政和税收政策的改革来配合金融政策的转变。这是从大的角度我们城镇化的推进需要金融所配合的逻辑之一。

  第二个逻辑是,城镇化不仅是社会城镇化、经济城镇化,更是人的城镇化。如果从人口城镇化的角度来看,金融应该回归最基本的职能。在城镇化推行过程当中,如果从中小企业、如果从个人城镇化的角度,如何把一个农民工变成市民化,如何把一个小企业变成地方就业的带动者和经济发展的中心,金融应该回归到最基本的职能,就是如何促进中小企业甚至小微企业以及个人的生存和经营。

  从世界的主要国家城镇化的进程来看,特别是美国和欧洲的一些经验,他们虽然有发达的资本市场和资本体系,但是非常重视中小甚至小微以及个人金融产业的发展。也就是说如何能够让个人和小企业觉得金融正在变得越来越简单,正在变得越来越容易。

  实现这条道路从国际的经验来看,既可以依靠市场,也可以依靠政府。美国和印度是典型的以市场为导向的通过金融创新来推动城镇化的发展,比如说从大的层面上来讲,美国有发达的资本市场,同时有中小企业管理局以及一系列的立法,以保证中小和小微企业甚至个人金融业务的发展。这是我们在美国访问学习和美国学者交流感受到最大的一点,他们既重视很大的东西,也重视很小的东西。有的时候很小的金融体系改革是非常非常有效果的。

  印度是新兴的市场经济国家,也在推进城镇化。这张图当中也有对印度经济发展阶段和城镇化的研究,但是它和我们不一样的地方,包括巴西在内的很多新兴国家,城镇化率很高,但是城镇化水平并不高,是贫民窟所围绕的中心,所以并不是说城镇化高就一定好。但是印度在城镇化过程中推进了以金融体制的改革,首先建立中小企业银行、农村银行等支持中小企业和农村业务的发展,还在探索以商业银行和农村信用社的自主联合经营,由自主联合制定预算、使用资金以及风险自负的政策导向。也有的国家是以政府来主导城镇化过程当中金融体制的改革,比如日本、德国,日本是很明显的通过产业政策和立法来推动城镇化过程当中金融体制的改革,也是值得我们学习的地方,在经济和城镇化起飞阶段有很多风险是不可预测的,很多大型的城市基础设施的建设,社会城镇化和经济城镇化需要政府的信用担保,日本的经验是值得我们在城镇化战略制定过程当中学习的一个榜样。

  通过我们前面的表述大家也能看出来,无论是美国也好,日本也好,他们经济发展阶段和城镇化水平和我们并不在一个阶段上,对于他们经验的学习,要结合中国实际的国情予以推进。同时在未来中国城镇化过程当中需要关注的金融体制的政策导向,我提出两个问题供大家参考。

  在2012年的时候,周小川行长总结中国货币政策30年的演变,特别提出了中国货币政策在城镇化背景下遇到了哪些难题。首先第一个是我们的金融体制改革和政策的制定不仅要为城镇化,也要为其他领域的改革预留改革的空间。我给大家举一个例子,周小川行长在文章当中提出一个问题,1999年中国实行了住房体制改。